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家豆 Vol.5 容積率

こんにちわ。保坂です。今年の梅雨は長いですね。こんなに梅雨が長い年も珍しい気がするんですが、実際の所どうなんでしょう。

 

さて、今日は家作りの豆知識をお届けする「家豆」シリーズのVol.5「容積率」です(さかのぼったらVol.4「建築家」は3月でした。。。汗)。「容積率って何〜?」という方もいると思うので、まずはそこからですね。「容積率」とは、、、

容積率とは

ですので、例えば、、、

01土地:100m2に対して、建物(平屋):60m2が建っている場合の建物の容積率は、60m2(建物)÷100(土地)×100=60%(容積率)という計算になります。

 

次に同じ条件で3階建の建物の場合は、

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土地:100m2に対して、建物(三階建):60m2×3階が建っている場合の建物の容積率は、(60m2(建物)×3階)÷100(土地)×100=180%(容積率)という計算になります。

ここまでが容積率計算の基礎です。

 

ここからが今日の「家豆」です。例えば下記のような条件の敷地があったとします。

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100m2の敷地に対して建蔽率の上限が80%ですので、一階の床面積が80m2までが限界です。という事は、、、

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(一階 80m2)+(二階 80m2)+(三階 40m2)=200m2。100m2の土地に対して容積率は200%ですので、100m2(土地)×2=200m2。延べ床面積が200m2まで家が建てられる。そういう計算になりますよね。

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ここまでの情報は、例えば土地を買う前に土地を検討する際のチラシなどに記載されている情報です。それはそれで間違いではないのですが、実際に家を建てる際に家の容積率は下記の2つの要素で最終的には決まってくるのです。それは、、、

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「用途地域」と「前面道路の幅」です。「用途地域」という単語が初めて出てきました。先の例題の敷地で「第1種低層住居専用地域」という単語が出て来ましたが、基本的に敷地にはなんらかの「用途地域」が指定されています。分かりやすく下記に表にします。

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そして、「住居系」と「商業系」でそれぞれ定められた係数があります。

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私、最初に例題の敷地を出しましたが、実はあれはダミーだったんですね。正解は、、、09

こうだったんですね〜。用途地域が住居系の「第1種低層住居専用地域」なので係数が「0.4」なんです。前面道路が4mですので、4m(前面道路幅)×0.4(係数)×100=160%なんです。

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という事は、「建蔽率 80%」の「容積率 160%」ですので、残念ながら三階は実は例題の敷地では建たないという事です。敷地面積100m2の土地で容積率160%ですので、延べ床面積は100m2(敷地面積)×1.6(容積率)=160m2ですもんね。

 

逆に言うと前面道路の幅が広い土地の方が建物の延べ床面積(容積率)を確保しやすいということです。「住居系」より「商業系」の敷地の方が建物の延べ床面積(容積率)を確保しやすいということです。ただ一般的に前面道路の幅の広い敷地や「商業系」の敷地は土地の単価が比較的高い傾向にありますので、土地を買う前に建物や諸経費も含めた全体のマネージメントが必要になってきます。「家豆 Vol.5 容積率」いかがでしょうか。少しでも家つくりのお役に立てれば幸いです。建築基準法には様々な法律が存在します。また分かりやすく解説していきますね。保坂でした。

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